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      我國住宅產業化存在的問題及對策分析

      發布時間:2020-11-03 09:32所屬分類:房地產加入收藏

      【摘 要】房地產業已經成為國民經濟的支柱產業,房地產業在國民經濟中的貢獻越來越明顯。住宅產業化生產方式的實施,對改善居住質量,滿足人民群

        【摘 要】房地產業已經成為國民經濟的支柱產業,房地產業在國民經濟中的貢獻越來越明顯。住宅產業化生產方式的實施,對改善居住質量,滿足人民群眾日益增長的住房消費需求,促進國民經濟持續健康發展具有重要意義。本文對我國住宅產業化的問題進行了分析并提出解決問題的對策。

        【關鍵詞】住宅產業;問題;對策

      住宅與房地產

        一、住宅產業化存在的問題分析

        (一)外部環境存在的問題

        (1)認知理念不足

        住宅產業化通常被簡單地理解為預制混凝土技術,也就是PC技術。許多政府的激勵措施也針對PC。事實上,PC只是工業化和產業化的一部分。忽視了部品部件是產業化的重要組成部分。產業化應該是一個完整的產業鏈。沒有部品構件的參與,建筑只能被稱為工業化,而不是產業化。大多數的消費觀念的住房行業仍然是非常模糊的,新技術和新材料的應用結果也不明白,而且還沒有敏銳地意識到住宅產業化的好處,消費者對產業化住宅持懷疑態度。

        (2)住宅產業化的政策配套問題

        多年來,我國推行住宅產業化大多停留在宏觀政策層面或僅在建造技術方面強制推行某項建造技術,而沒有針對市場投資者,從而使得長期以來,在推進住宅產業化方面房地產企業積極性普遍不高,導致了住宅產業化相對滯后。

        (二)技術問題

        (1)技術缺乏

        住宅建設產業化的核心是提高住宅建設工業化水平,而工業化生產的前提在于提高住宅部品的整體生產水平。目前我國的住宅部品、設備的開發和試制工作仍處于自發階段,從行業推進來說,設計、施工構配件生產,整個環節上目前都是能力相對不足,全國這么多設計單位、施工企業,但是真正能夠把預裝配做好的還不多。

        (2)標準化尚未建立,無章可循

        我國至今尚沒有建立健全部品認證制度和部品準入制度。住宅部品缺乏可靠性能和質量的保證。且構件廠的質量監管問題待解決,使得住宅產業化的部品市場監管不規范,次品充斥施工工地。優良部品受到沖擊,得不到有效的保護,新產品開發和營銷普遍受阻。

        (三)管理運行問題

        在我國30多年的住宅產業化探索中,市場參與度仍然很少,這是因為住宅產業化尚未形成規模,導致工業用房的成本遠遠高于傳統住宅。開發商不想提高技術和增加風險的額外費用,住宅產業化的發展風險,在新技術、新材料的應用上可能會導致成本的增加和風險的增加,大多數開發商仍持猶豫,觀望的心態。住房行業是關系到千家萬戶,憑著某一個地產公司的力量是做不起來的。

        二、對策分析

        (一)國家政策的支持

        針對供應鏈不完善、企業參與度低的問題不是純粹靠市場經濟就能夠解決的,還要有一個來自政策層面強有力地推進。政策紅利是近幾年住宅產業化加快推進的一個主要原因。各級政府應采取切實可行的措施推進住宅產業化的發展,有效的經濟政策支持是推進住宅產業化的重要保障。

        ①政府對住房產業化的支持,應落實到稅收、貸款、用地等具體問題上,以解決開發商的后顧之憂。對率先進行住宅產業化的企業要優先扶持,給予開發商品房的開發商和施工企業稅收減免待遇和銀行貸款支持。并促成開發商和有能力的部品供應商之間的合作,對住宅產業化的部品體系、建筑體系和技術支撐體系給予在稅收、金融等方面的優惠政策支持。

        ②按照有關政策法規和技術標準的前提下,在原計劃建筑面積的基礎上,給予一定數量的建筑面積獎勵。

        ③鼓勵開發企業建設。

        ④培育構配件生產企業等實施主體,優化構配件生產企業的布局。

        ⑤鼓勵上下游產業鏈資源整合。支持有條件的區縣和企業創建國家級住宅產業化基地,鼓勵設計、開發、施工和構配件生產等相關企業優勢互補。

        ⑥加強組織領導,支持重大項目和企業自主創新能力提高,培育現代建筑業、高新技術企業,加大金融支持力度。才能對住宅產業化的推進工作產生良好的激勵作用。

        (二)發展分配式住宅

        裝配式住宅的各組成主要結構構件,不需要在現場制作,而是預先在預制場和加工廠制作、運輸到現場吊起,安裝,連接等工序。工程現場的建筑材料完全是工廠制作的半成品,施工單位在工程現場對半成品進行一定處理后,然后把半產品進行房屋拼裝。建筑工地不再把瓦工、木工、鋼盤工等工種分得那么細,建筑工人由過去那種復雜的多工種角色,轉變為單一的裝配工角色。這種裝配化制造房屋避免了傳統施工建造的缺點,施工速度非常快,可在短期內竣工。這種工藝對施工企業來說,工人勞動強度大幅度減少,交叉作業井然有序;房屋裝配中的每道工序都可以像設備安裝那樣檢查其精度,以確保房屋制造的質量;施工時的噪音降低,物料堆放場地減少,有利于環境的保護;由于工廠化的生產和現場的標準裝配,使房屋制造成本降低,并容易滿足室內設備安裝和裝飾裝修的要求。因此,裝配式制造房屋的許多優點是傳統房屋建造方法無法相比的。

        (三)BIM技術的運用

        建筑信息模型(Building Information Modeling)或者建筑信息管理(Building Information Management)是以建筑工程項目的各項相關信息數據作為基礎,建立起三維的建筑模型,通過數字信息仿真模擬建筑物所具有的真實信息。它具有信息完備性、信息關聯性、信息一致性、可視化、協調性、模擬性、優化性和可出圖性八大特點。

        住宅產業化的目標是最大限度地節省時間和金錢,而一個合格的建筑模型可以惠及整個產業化住宅設計團隊,更好地把握整體項目。因此,BIM技術是建筑工業化和住宅產業化的重要途徑,也是實現我國建筑業“綠色、環保、低碳”,的重要途徑,也是國家“十二五”建設工程項目“信息化”“工業化”主要導向。BIM在住宅產業化中的優勢可以從以下幾個方面進行分析:

        (1)一般住宅的設計體系,由于住宅的戶型可以簡單地看成是單元重復,而簡單的房型決定了它可以進行模塊化設計。“以人為本”的設計理念,要求我們可以通過家庭結構、年齡和職業要求知道在設計過程中需要考慮的比例,輔助以模塊化設計理念來針對不同住戶設計出通用化、一般化、長久化的住宅空間。

        (2)隨著住宅市場競爭的日益激烈,客戶體驗也至關重要。住宅產品、住宅體驗、運營維護服務,都決定了住宅產業化的市場效應。基于BIM平臺的可持續性分析可以利用日照、照明、能耗、結構分析等工具,提高住宅全壽命周期體驗,提高住宅性能。

        (3)實現住宅生產的住宅構件和配件需要標準化的住宅建筑設計和標準化的工業生產。在通用住宅的設計體系中,通過BIM指導生產設計,能準確把握元件的特性,統一的標準預制梁板柱、門窗、家具等,并對施工組裝進行指導,BIM則可以通過與限定值的產品目錄,指導構件的裝配位置、裝配順序,最終確保在縮短工期的前提下,使住宅工程質量得到提高。因此,BIM平臺的應用與住宅產業化的推廣是相輔相成的。

        (4)基于BIM的4D、5D分析,可以使建筑,結構,機電,暖通空調等許多專業以BIM作為一個協同設計系統。

        綜上所述,住宅產業化與BIM技術相輔相成,相互促進。住宅產業化是住宅市場的發展趨勢,BIM技術是住宅市場的實施平臺。

        【參考文獻】

        [1] 姜陣劍.國內外住宅產業化的對比分析[J].建筑經濟,2004,(9)

        [2] 葉玲,郭樹榮. 談我國住宅產業化的必要性和實現途徑[J]. 建筑經濟,2004,(11)

        [3] 葉玲,王有志. 我國住宅產業化存在的問題及對策[J]. 中國房地產,2005,(1)

        [4] 張建華. 住宅全裝修—我國住宅產業化發展的必然趨勢[J].中國房地產,2003,(2)

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